Brennpunkt Bauüberwachung

vorgestellt von Thomas Ax

Was ist bei Planung und Bauüberwachung zu beachten

Auch wenn die HOAI als Preisrecht lediglich die Vergütung regelt, erlangen die Leistungsbilder dann Bedeutung für das vertraglich geschuldete Soll, wenn in dem Architektenvertrag auf sie verwiesen wird. Jedenfalls schuldet der Architekt die Verwirklichung eines plangerechten und mängelfreien Werks. Wie detailliert die Ausführungsplanung sein muss, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Sind Details der Ausführung besonders schadensträchtig, müssen diese unter Umständen im Einzelnen geplant und dem Unternehmer in einer jedes Risiko ausschließenden Weise verdeutlicht werden. Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs nach § 635 BGB a. F. ist zwar grundsätzlich die Abnahme nach § 640 BGB. Auf eine Abnahme kommt es jedoch nicht mehr an, wenn sich ein Mangel der Planung oder der Bauaufsicht im Bauwerk verwirklicht hat und damit eine Nachbesserung nicht mehr in Betracht kommt. Die dem bauüberwachenden Architekten obliegenden Leistungen richten sich nach den Umständen des jeweiligen Falls. Es kann zwar nicht verlangt werden, dass er sich ständig auf der Baustelle aufhält. Er muss aber die Arbeiten der Bauunternehmer in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden. Im Rahmen der Bauüberwachung hat der Architekt die Arbeiten gezielt zu überwachen und zu koordinieren, um zu erreichen, dass das Bauwerk frei von Mängeln und wie geplant durchgeführt wird. Ein Überwachungsfehler ist gegeben, wenn der Architekt die ihm im Einzelfall obliegende Aufgabe, die Arbeiten der Bauunternehmer und der übrigen am Bau Beteiligten so zu leiten und zu überwachen, dass das Bauwerk plangerecht und mängelfrei erstellt wird, verletzt. Bei wichtigen oder bei kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen, ist der Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiveren Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet. Dies gilt in besonderem Maße, wenn das Bauwerk nach den Vorgaben eines Dritten ausgeführt wird. Zwar können die Pflichten eines Architekten eingeschränkt sein, wenn der Bauherr für eine bestimmte Leistung einen Spezialisten beauftragt hat. In einem solchen Fall darf der Architekt unter gewissen Umständen auf die Sachkunde des anderen vertrauen. Den bauleitenden Architekten – zumal bei ungewöhnlichen und erkennbar schwierigen Ausführungen – enthebt das Vertrauen in die Kompetenz eines Spezialisten aber nicht von der Verpflichtung zur eigenverantwortlichen Kontrolle; soweit Pläne Dritter zur Ausführung gelangen, darf ein Architekt diese nicht kritiklos übernehmen, soweit ihm Kritik möglich und zumutbar ist.

OLG Celle, Urteil vom 04.10.2012 – 13 U 234/11 

Kann die Bauüberwachung ein Dienstvertrag sein?

Ein Architekt, der auch Leistungen erbringt, die den Leistungsphasen 7 und 8 zuzuordnen sind, schuldet keinen Werkerfolg, wenn er bei einem Gesamtüberblick des Leistungsbildtextes nicht die Verantwortung für seine Leistungen trägt.

OLG München, Urteil vom 07.02.2017 – 9 U 2987/16 Bau

Objektüberwacher muss Planung (immer) überprüfen

Werkvertragsrecht ist auch anwendbar, wenn ein Architekt (lediglich) mit der Objektüberwachung (Bauüberwachung) beauftragt ist. Dabei hat die Ausgestaltung der Vergütungsabrede (hier: Zahlung monatlicher Festbeträge) auf die Rechtsnatur des Vertrags keinen Einfluss. Es gehört zu den Aufgaben des bauaufsichtsführenden Architekten für eine mangelfreie Realisierung des Bauvorhabens zu sorgen. Dazu gehört es, die Eignung der Planung dahingehend zu überprüfen, ob auf ihrer Grundlage ein mangelfreies Bauwerk errichtet werden kann. Diese Anforderungen werden nicht dadurch verringert, dass der Auftraggeber selbst Architekt ist, der seinen Auftrag an den bauaufsichtsführenden Architekten untervergeben hat.

OLG Brandenburg, Urteil vom 28.03.2013 – 12 U 96/12

Handwerker im Brandschutzbereich sind zu überwachen

Der mit der Vollarchitektur beauftragte Architekt hat im Rahmen seiner Überwachungspflicht (Lph 8) zu prüfen, ob der Sonderfachmann die fachtechnische Abnahme durchgeführt hat. Insbesondere im sensiblen Bereich des Brandschutzes hat der Architekt die Bauabläufe so zu koordinieren, dass die dort tätigen Handwerker durch Sonderfachleute überwacht werden und die handwerkliche Leistung in technischer Hinsicht überprüft wird.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.11.2011 – 5 U 8/11

Mangelhaft ausgeführte Abdichtungsarbeiten sprechen für unzureichende Bauüberwachung

Bei Abdichtungs- und Entwässerungsarbeiten handelt es sich um besonders gefahrträchtige Arbeiten, die in besonderer, gesteigerter Weise vom Architekten beobachtet und überprüft werden müssen. Kommt es bei Abdichtungs- und Entwässerungsarbeiten zu Ausführungsmängeln, spricht bereits der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass der Architekt seine Bauüberwachungspflicht verletzt hat. In einem solchen Fall ist es Sache des Architekten, den Beweis des ersten Anscheins dadurch auszuräumen, dass er seinerseits darlegt, was er oder sein Erfüllungsgehilfe an Überwachungsmaßnahmen geleistet hat. Der Architekt, dem eine Verletzung seiner Überwachungspflicht vorgeworfen wird, hat demnach substanziiert darzulegen, welche Überwachungstätigkeit er durchgeführt hat, dass er in genügendem Maße seiner Pflicht zur Bauüberwachung nachgekommen ist und diesbezüglich ausreichende Überwachungsmaßnahmen geleistet hat.

OLG Brandenburg, Urteil vom 30.03.2017 – 12 U 71/16 

Mangel noch kein Indiz für Organisationsverschulden

Arglistig i.S.d. § 638 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. handelt nur derjenige, der bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Ein solches Bewusstsein fehlt, wenn der Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird (Bestätigung von BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 – VII ZR 99/06, BGHZ 174, 32). Die verjährungsrechtliche Gleichsetzung der Verletzung einer Organisationsobliegenheit durch einen arbeitsteilig tätigen Architekten mit arglistigem Verhalten ist nur dann gerechtfertigt, wenn den Architekten der Vorwurf trifft, er habe mit seiner Organisation die Arglisthaftung vermeiden wollen. Dieser Vorwurf kann sich daraus ergeben, dass er, ohne selbst tätig zu werden, ganz darauf verzichtet, Gehilfen zur Erfüllung seiner Offenbarungspflicht einzuschalten. Er ist auch gerechtfertigt, wenn der Architekt hierfür Personal einsetzt, von dem er weiß, dass es jener Pflicht nicht nachkommen wird oder nicht nachkommen kann, sei es, weil er nicht ausreichend kompetente Gehilfen ausgesucht oder weil er ihnen keine ausreichende Möglichkeit gegeben hat, Mängel wahrzunehmen und pflichtgemäß zu offenbaren. Gleiches gilt, wenn er zwar ein entsprechendes Wissen nicht hat, er aber die Augen vor dieser Erkenntnis verschließt (BGH, Urteil vom 27. November 2008 – VII ZR 206/06, BGHZ 179, 55, 63, Tz. 21 f.). Der allein durch einen Baumangel verursachte Anschein einer Bauüberwachungspflichtverletzung kann nur ausnahmsweise den weitergehenden Anschein erwecken, der mit der Bauüberwachung beauftragte Architekt habe seine mit der Bauleitung befassten Mitarbeiter unsorgfältig ausgesucht oder eingesetzt. Ein solcher Anschein entsteht selbst bei schwerwiegenden Baumängeln jedenfalls dann nicht, wenn der sich hieraus ergebende Bauüberwachungsfehler seiner Art nach auch einem sorgfältig ausgewählten und eingesetzten Bauleiter unterlaufen kann (Bestätigung von BGHZ 179, 55, 63 f.). Entfernte Mangelfolgeschäden unterliegen nach dem auf bis zum 31. Dezember 2001 geschlossene Verträge anwendbaren Schuldrecht nicht dem werkvertraglichen Gewährleistungsrecht gemäß §§ 633 ff. BGB a.F. Ersatz für solche Mangelfolgeschäden erhält der Besteller vielmehr nur nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung. Dabei handelt es sich um einen Schadensersatzanspruch, auf den der Besteller keinen (abrechnungspflichtigen) Vorschuss beanspruchen kann.

BGH, Urteil vom 22.07.2010 – VII ZR 77/08 

Wann wird ein Bauüberwachungsfehler arglistig verschwiegen?

Ein Mangel des Architektenwerks liegt nicht nur dann vor, wenn sich ein Mangel am Gebäude zeigt. Von einem Werkmangel ist vielmehr auch dann auszugehen, wenn der Architekt ihm obliegende Leistungspflichten nicht ausführt. Für die Arglisthaftung des Architekten ist es als ausreichend zu erachten, wenn sich die Arglist nicht auf den Mangel am Gebäude selbst, sondern auf die nicht erfolgte Ausführung einer vom Architekten geschuldeten Leistung bezieht, ohne dass es darauf ankommt, dass dem Architekten das Bestehen des Baumangels bewusst war. Ein mit der Bauüberwachung beauftragter Architekt verschweigt einen Mangel seiner Leistung arglistig, wenn er bei der Abnahme seines Werks nicht offenbart, dass er keine Bauüberwachung vorgenommen hat. Das gilt nicht nur dann, wenn er überhaupt keine Bauüberwachung vorgenommen hat, sondern auch dann, wenn er nur einzelne der überwachungspflichtigen Gewerke nicht überwacht hat und dies verschweigt. Voraussetzung für die Arglist ist, dass dem Architekten bewusst ist, dass er seine Bauüberwachungsaufgabe nicht vertragsgerecht wahrgenommen hat. Daran fehlt es, wenn er nicht erkennt, dass ein Gewerk überwachungspflichtig ist, und er deshalb die Aufklärung darüber unterlässt, dass er eine Überwachung nicht durchgeführt hat oder wenn ein Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird.

OLG Köln, Urteil vom 01.09.2016 – 3 U 204/13

Mangel am Bauwerk: Kann Auftraggeber vorrangig den bauüberwachenden Architekt in Anspruch nehmen?

Es steht dem Auftraggeber bis zur Grenze der Treuwidrigkeit frei, ob er wegen eines Mangels am Bauwerk den Unternehmer oder den Architekten, der seine Aufsichtspflicht verletzt hat, in Anspruch nehmen will. Es ist nicht treuwidrig, den Architekten wegen Verletzung der Aufsichtspflicht in Anspruch zu nehmen, wenn die mit ihm ggf. in einem einer Gesamtschuld ähnlichen Verhältnis haftenden Unternehmer ihre Einstandspflicht für Mängel des Bauwerks bestreiten. Beseitigen Unternehmer Mängel ihres Werks nur gegen eine weitere Vergütung, weil sie ihre Einstandspflicht bestreiten, führt die Zahlung der weiteren Vergütung durch den Auftraggebers zu einem Mangelfolgeschaden, der vom Architekten, der den Mangel schuldhaft mit verursacht hat, zu ersetzen ist. Der Architekt kann im Weg der Vorteilsausgleichung für seine Zahlung von Schadensersatz Zug um Zug die Abtretung eventueller Rückforderungsansprüche wegen der unberechtigten Vergütung von Nachbesserungsleistungen verlangen. Dass damit das Prozessrisiko der Rückforderung der Zahlungen an die Unternehmer auf ihn als Schädiger übergeht, ist nicht unangemessen. Ein Rückforderungsanspruch des Auftraggebers gegen einen Unternehmer, der eine Vergütung für Nachbesserungsarbeiten erhalten hat, ist nicht schon nach § 814 BGB ausgeschlossen, wenn die Einstandspflicht des Unternehmers für den Mangel an seinem Werk bei Zahlung ungeklärt war. Einem Ingenieur, der mit der Objektüberwachung betraut ist, steht wegen des Umfangs der Mängel vor Abnahme und des Mängelbeseitigungsaufwands kein nachträglicher Anspruch auf eine gesonderte Vergütung zu, soweit seine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Mängelbeseitigung zu keiner Wiederholung bereits abgeschlossener Grundleistungen führt (vgl. Ziff. II. A. 3.19 der Gründe). Das gilt auch, wenn zur Mängelbeseitigung an Unternehmer neue Aufträge erteilt werden, weil die Aufgaben des Ingenieurs/Architekten bei der Objektüberwachung sich nicht auf bestimmte Unternehmer, sondern auf die Herstellung eines bestimmten Werks beziehen.

OLG Stuttgart, Urteil vom 08.12.2015 – 10 U 132/13

Überwachungsfehler entlastet Planer nicht

Ein Planungsfehler (keine Überdeckung von Lagermatten) wirkt auch dann haftungsbegründend, wenn der Unternehmer diesen Fehler nicht umsetzt, dadurch aber das Bauwerk aus einem anderen Grund (unzureichende Betonüberdeckung der Bewehrung) nicht dem Stand der Technik entspricht. Ein Planer kann sich nicht darauf berufen, Fehler in der Bauüberwachung und Bauausführung hätten unabhängig von seinem Planungsfehler den geltend gemachten Schaden verursacht. Der Bauleiter, der die Bauüberwachung übernommen hat, ist für das ordnungsgemäße Ineinandergreifen seiner Tätigkeit mit derjenigen der Fachplaner verantwortlich und muss sicherstellen, dass kritische Bauabschnitte (hier: Bewehrung von Betonierarbeiten) von ihm oder dem Fachplaner kontrolliert werden. Die Abwägung von Mitverursachungsanteilen ist Aufgabe des Gerichts und nicht des Sachverständigen, der dem Gericht lediglich die für die Abwägung tatsächlichen Grundlagen darzulegen hat. Ist eine Prüfstatik fehlerhaft und entsteht hierdurch ein Schaden, so ergeben sich keine Ansprüche des Bauherrn gegen den Prüfstatiker.

OLG Stuttgart, Urteil vom 24.04.2012 – 10 U 7/12

Verjährungsbeginn beim Gesamtschuldnerausgleich

Kommt es als Folge von Abdichtungsmängeln großflächig zu Durchfeuchtungen, ist von einer mangelhaften Bauaufsicht des Architekten auszugehen. Die Beauftragung eines Generalunternehmers entbindet den bauüberwachenden Architekten auch dann nicht von der Verpflichtung, die Ausführungen auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen sowie den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu überwachen, wenn der Generalunternehmer eine eigene Bauleitung einsetzt. Soweit mit den Ausführungsfehlern des Auftragnehmers ein Überwachungsverschulden des Architekten korrespondiert, ist von einer überwiegenden Verantwortlichkeit des Auftragnehmers auszugehen; denn regelmäßig haftet derjenige in geringerem Umfange, der lediglich seine Aufsichtspflicht verletzt hat, gegenüber demjenigen, der an der Herstellung beteiligt war. Bei einem zusätzlich mitwirkenden Planungsfehler des Architekten ist aber von einer je hälftigen Haftung des Architekten und des Auftragnehmers auszugehen. Für eine Kenntnis aller Umstände, die einen Ausgleichsanspruch nach § 426 Abs. 1 BGB begründen, ist es erforderlich, dass der Ausgleichsberechtigte Kenntnis von den Umständen hat, die einen Anspruch des Gläubigers gegen den Ausgleichsverpflichteten begründen, von denjenigen, die einen Anspruch des Gläubigers gegen ihn selbst begründen, sowie von denjenigen, die das Gesamtschuldverhältnis begründen, und schließlich von den Umständen, die im Innenverhältnis eine Ausgleichspflicht begründen.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.04.2012 – 8 U 6/10 

Keine Objektbegehung durchgeführt: Schadensersatz setzt erkennbare Baumängel voraus

Wird ein Architekt mit der Objektbetreuung entsprechend der Leistungsphase 9 beauftragt, muss er vor Ablauf der dem Auftraggeber gegenüber den einzelnen Handwerkern bestehenden Gewährleistungsfristen von sich aus eine Objektbegehung durchführen. Wird keine Objektbegehung durchgeführt und wird der Architekt daraufhin vom Auftraggeber auf Schadensersatz wegen eines Baumangels in Anspruch genommen, muss dieser darlegen und beweisen, dass der Mangel bei rechtzeitiger und ordnungsgemäßer Begehung festgestellt worden wäre. Der bauaufsichtführende Architekt ist zwar nicht verpflichtet, sich ständig auf der Baustelle aufzuhalten. Er muss jedoch die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden. Bei wichtigen oder kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen (hier: Dachabdichtungsarbeiten), ist der Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiven Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet. Der Architekt ist verpflichtet, nach dem Auftreten von Baumängeln den Ursachen entschieden und ohne Rücksicht auf eine eigene Haftung nachzugehen und dem Bauherrn rechtzeitig ein zutreffendes Bild der tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten der Schadensbeseitigung zu verschaffen. Dabei hat der Architekt seinen Auftraggeber auch auf die Möglichkeit eines Anspruchs gegen ihn selbst ausdrücklich hinzuweisen. Erforderlich für eine sog. Sekundärhaftung des Architekten ist, dass er zunächst Kenntnis von dem Mangel haben muss, bevor ihn die Pflicht trifft, die Mängelursache zu klären.

OLG Braunschweig, Urteil vom 29.12.2016 – 8 U 2/16